日本の住宅価格を韓国の住宅価格と比較する際によく言及されるのが、日本のタワーマンションの価格です。特に東京、大阪の中心地に位置する高級タワーマンションの売買価格を見ると、韓国の江南（カンナム）のアパートよりも安く見える場合が多いため、「日本は住宅価格が安い」という認識が広がることもあります。一方で、東京中心部のタワーマンション価格が最近急騰したことを根拠に、「日本も住宅価格が高騰中だ」と主張するケースもあります。しかし、これらはいずれも日本の居住用不動産市場の全体構造をよく知らないまま、一部だけを見て誤解していることです。
出典：ChatGPT
- 日本のタワーマンションは市場代表性がない。一戸建て住宅の取引価格を見るのが正確だ。
日本の住宅価格が韓国より安いのは確かです。例えば、東京都の港区や中央区、新宿区のような立地が優れた地域に位置する30～40階建ての新築タワーマンションが10億円未満の価格で売りに出されるケースがあります。これを韓国ウォンに換算すると約9億ウォン程度に見えるため、江南エリアの30坪台のアパートが20億ウォンを超える状況と比較すると、「東京の真ん中の家がこんなに安いのか？」という印象を与えやすいです。問題は、この価格が日本の不動産市場では非常に例外的なケースである可能性があるという点です。
日本のタワーマンションは日本全体の不動産市場のごく一部に過ぎません。日本全体の住宅供給の約53％は一戸建て住宅が占めており、マンション（日本式アパート）は約43％を構成しています。そしてその中でもタワーマンションは全体のマンションの約5％程度に過ぎない少数事例です。つまり、タワーマンションは全体住宅市場の一部の一部だということです。これを全体市場を代表する価格と誤解すれば、歪みが生じるのは避けられません。
また、居住用不動産の大部分を占める一戸建て住宅は価格が一律ではありません。企画不動産のようなものがあり、ある程度相場という概念はありますが、基本的には土地を買って設計事務所に建物を依頼する方式です。そのため、同じ坪数でも価格は千差万別です。そのようなケースはほとんどないでしょうが、極端な話、30坪の3階建て住宅を建てる際に内装材を様々な高価な材料で施すと、3億円の家になるということです。 - 日本は建物価格に減価償却を反映するため、中古物件は価格が急速に下落する。
日本の不動産は基本的に減価償却を前提に動いています。韓国のようにアパートが時間が経つとより高価になる構造ではなく、むしろ新築プレミアムが最も高く、時間が経つにつれて建物の価値は下落します。実際に日本では住宅もマンションも購入後20年、30年経つとほぼ「建物価値＝0」と評価されるケースも多いです。そのため、新築マンションは高く出ますが、竣工後5年経っただけでも分譲価格の10～30％が下落します。 - 日本では家を買うことを投資と考えていない。そして投資になりにくい。
韓国では持ち家の確保が財産形成の核心であり、アパートが投資資産として機能するケースが多いです。外見がどれも似たようなものなので、実質的に通貨の役割をするのが自然だと言うべきでしょうか。しかし日本では家は投資の対象になりにくいです。賃貸収益率も非常に低い方です。実際に東京で小型のワンルームやツールームを購入して家賃を受け取る構造を考えると、3000万円程度の購入価格に対し家賃8万円程度の収益を期待できますが、ここに空室期間、毎年数十万円の固定資産税、修繕積立金および管理費を考慮すると、年間収益率は2～3％レベルも出すのが難しいです。 - 相続税節税目的の非実需要がタワーマンション価格を歪めている。
日本ではタワーマンションが高齢者の相続や贈与による節税手段として活用されるケースが多いです。特に東京や大阪の中心地に位置する高級タワーマンションは、資産家が子供に財産を移転したり、相続税負担を減らしたりするために購入する事例が少なくありません。これは日本の相続税制度において不動産の課税評価額が実取引価格ではなく「路線価」に基づいて算定されるためです。路線価は国税庁が毎年道路に沿って設定する土地価格で、市場価格より低く評価されるのが一般的です。さらに課税標準に減価償却を反映するため、竣工してから時間が経った建物ほど課税標準が小さくなります。つまり、高価なマンションでも路線価基準の土地評価と減価償却された建物価格の組み合わせにより、実際の相続税評価額は非常に低く算定される可能性があります。一方、韓国の場合、国土交通部が定めた公示地価と不動産時価標準額を基準に課税され、特にアパートの場合は公示地価が実取引価格に近づくよう調整されるため、課税基準が市場価格に近いです。このような制度的な違いのため、日本では高価なタワーマンションを相続したり贈与したりする際に税負担が相対的に少なく、これを狙った購入需要が存在するのです。このような需要は実需要ではなく資産移転目的の需要であるため、市場価格を一般化したり実居住需要として解釈したりするのが難しい側面があります。 - 耐震設計と施工費構造により、日本では木造と低層中心の住宅が多い。
建築文化にも違いがあります。日本は木造住宅が多く、マンションも外壁がコンクリートで仕上げられていても、室内構造や仕上げ材は比較的シンプルな場合が多いです。日本は地震が頻繁な国なので耐震設計基準が厳しいですが、木造は鉄骨コンクリートよりもはるかに安いです。木造で低層住宅を建てると耐震基準を満たすのに有利で、鉄筋コンクリートに比べて工事費もはるかに安いですが、高層になるほど耐震設計基準を満たすための構造補強と施工コストが幾何級数的に増加するため、高層タワーマンションは建設単価が非常に高くなるという特徴があります。**내진설계와 시공비 구조로 인해 일본은 목조와 저층 위주의 주택이 많다.**
日本のタワーマンションの価格だけを見て日本の住宅価格がどうこうというのは非常に表面的な認識です。日本の居住用不動産市場は減価償却を前提とした構造であり、タワーマンションはごく一部の事例に過ぎず、ほとんどの地域では人口減少と高齢化により住宅価格が下落しています。また、日本では家は投資資産ではなく消費財と見る視点が支配的です。このような日本の現実を正しく理解せずに、単に「表参道タワーマンション」vs「盤浦ジャイ」の価格比較だけで日本の住宅価格を論じるのは大きな誤解です。これらは坪数だけが同じで、他のすべての点が異なるからです。
三行要約：
- 日本の住宅価格は新築中心に高く、時間が経つにつれて減価償却されて安くなる構造だ。
- タワーマンションはごく少数の高価な事例に過ぎず、相続税節税用として活用される特殊な需要もある。
- 韓国と単純比較するよりも、日本市場の構造的な違いを理解する必要がある。